主题：核心“景观”决定旅游地产项目成败

近年来，国内旅游地产发展迅速。不仅众多主流开发商纷纷高调宣布进军旅游地产，一些地方政府对建设本地旅游资源也显示出浓厚兴趣。

中原认为，这一现象背后的原因，主要有以下几方面：经济发展，居民生活水平提高，休闲度假需求上升；传统房地产市场饱和，需要另找增长空间；土地财政需求，兼顾提升城市基础设施及对外形象。

中原集团研究中心统计了全国40个主要城市，2012年以来开盘的所有新房项目。在全部7780个项目中，以“旅游地产”作为产品特点的有223个，占全市场的3%，但如果按项目总规划建筑面积看的话，则占4%。由此可见，旅游地产项目平均规模比较大。

我们仅统计了2012年以来已经开盘的项目，很多近两年获取土地的项目，由于尚未开盘而并未列入统计范围。同时，仅统计了40个主要城市，三四线城市的这类项目并不在少数。因此，旅游地产的实际比重将会更高。

决定旅游地产项目成败的主要因素在于其核心“景观”的吸引力范围，以及这个范围内的消费力。对于旅游地产而言，核心“景观”可以是风景名胜，也可以是人文民俗，甚至农家田园。如海南，吸引大量东北地区居民在海南投资房地产，其“景观”吸引力范围是全国性的。而惠州、启东的吸引力则是区域性的。深圳、上海均在各自1至2小时车程范围内。一线城市庞大的人口规模，较高的收入水平，决定了周边旅游地产的发展基础。

旅游地产不同于传统的住宅、商业地产，不存在所谓的刚性需求，以改善居住、投资需求为主，因此风险高于传统地产项目。尤其是分布在三四线城市，吸引力范围内消费力不足的项目，虽然在市场上升期，可通过营销包装取得成功，一旦遇到市场低谷，风险极大。因此开发商和地方政府均应该慎重对待，避免盲目开发。